Eigenbedarf: Wann Vermieter kündigen dürfen und wann und wie sich Mieter wehren können

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Eigenbedarf ist der häufigste Kündigungsgrund. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt Eigenbedarf des Vermieters als berechtigtes Interesse und somit als Kündigungsgrund in Betracht.

Wann liegt überhaupt Eigenbedarf vor?

Eigenbedarf ist anzunehmen, wenn der Vermieter die (ganze) Mieterwohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen (entfernte Familienangehörige sind hiervon grundsätzlich nicht erfasst) oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person (z.B. Pflegekind, Lebensgefährte, Kinder des Lebensgefährten oder Hausangestellte) zu Wohnzwecken benötigt.

„Benötigen“ bedeutet, dass der Vermieter sachlich gerechtfertigte, d.h. vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Eigenbedarf nennen muss. Diese muss er schriftlich im Kündigungsschreiben darlegen.

Wer Familienangehöriger ist, richtet nach dem Verwandtschaftsgrad aber auch nach der persönlichen Verbundenheit des Vermieters mit der Person sowie einer rechtlichen oder moralischen Verpflichtung des Vermieters Unterhalt oder sonstige Fürsorge zu gewähren. Die Einstufung ist also nicht immer ganz einfach.

Die Rechtsprechung hat Eigenbedarfskündigungen für folgende Personengruppen bestätigt:

• Eltern
• Großeltern
• Kinder
• Stiefkinder
• Geschwister
• Neffen / Nichten
• Ehegatten (auch bei Trennung)
• eingetragene Lebenspartner
• Enkelkinder
• Schwiegereltern (nicht aber nach Scheidung)

Eine enge verwandtschaftliche Beziehung wurde nicht gesehen bei:

• Schwager / Schwägerin (BGH, 03.03.2009 - Az: VIII ZR 247/08)
• Cousin / Cousine
• Onkel / Tante
• Großnichte / Großneffe

In solchen Fällen ist eine enge besondere Bindung des Vermieters zur fraglichen Person erforderlich, um eine Eigenbedarfskündigung erfolgreich umsetzen zu können.

Abgelehnt wurde eine Eigenbedarfskündigung in der Rechtsprechung bei geschiedenen Ehegatten bzw. Lebenspartnern und ehemaligen Lebensgefährten.

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt?

Rechtfertigende Gründe für eine Kündigung wegen Eigenbedarf liegen beispielsweise vor,

• wenn der Vermieter selbst in der gekündigten Wohnung seinen Altersruhesitz begründen will;
• der Vermieter seinem Kind die gekündigte Wohnung zur Verfügung stellt, um die Gefahr abzuwenden, dass sich das Kind vom Elternhaus löst;
• der Vermieter die Wohnung seinem Kind zur Gründung einer Familie überlassen will;
• ausschließliche Nutzung für die berufliche Tätigkeit des Vermieters oder die eines Familienangehörigen (BGH, 26.09.2012 - Az: VIII ZR 330/11);
• dem Vermieter das Verweilen in seiner bisherigen Wohnung erheblich erhebliche Nachteile bringen würde.

Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ungerechtfertigt?

Unbegründet ist die Kündigung wegen Eigenbedarf hingegen, wenn

• der Eigenbedarf nur vorgeschoben ist, also beispielsweise, wenn der Vermieter oder die Person, zu deren Gunsten gekündigt worden ist, überhaupt kein ernsthaftes Interesse an der Nutzung der Mietwohnung hat;
• der Eigenbedarf rechtsmissbräuchlich ist, also beispielsweise, wenn im selben Haus eine oder mehrere vergleichbare Wohnungen leer stehen und der Vermieter auch dort einziehen könnte;
• der Vermieter einen weit überhöhten Wohnbedarf geltend macht;
• der Eigenbedarf treuwidrig und widersprüchlich ist, d.h. wenn die Kündigungsgründe schon zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages vorlagen oder vorhersehbar waren;
• der Eigenbedarf nur befristet ist;
• lediglich eine vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht besteht (BGH, 23.09.2015 - Az: VIII ZR 297/14);
• die Wohnung gar nicht  in der Art und Weise genutzt werden kann, wie der Vermieter im Kündigungsschreiben vorgibt.

Achtung: Ist es für den Vermieter bereits bei Mietvertragsabschluss absehbar, dass sich in Bälde eine Eigenbedarfssituation ergeben kann, so muss der Mieter darauf hingewiesen werden, gleich ein befristeter Vertrag abgeschlossen werden oder aber eine konkrete Vereinbarung für den Fall des sich abzeichnenden Eigenbedarfs treffen müssen. Unterlässt der Vermieter dies, so kommt die Eigenbedarfskündigung aus diesen Gründen nicht mehr in Frage (AG Bremen, 19.08.2008 - Az: 4 C 513/07).

Wie muss eine Eigenbedarfskündigung erfolgen?

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und klar und nachvollziehbar darlegen, für wen und warum die Wohnung benötigt wird (§ 573 Abs. 3 BGB). Eine mündliche Kündigung oder eine Kündigung per E-Mail, Fax oder SMS ist unwirksam.

Das Kündigungsschreiben muss eigenhändig vom Vermieter oder seinem bevollmächtigten Vertreter unterschrieben sein. Fehlt die Unterschrift oder ist sie nur in digitaler Form (z. B. eingescannte Unterschrift), ist die Kündigung nichtig.

Falls ein Bevollmächtigter (z. B. ein Verwalter oder Rechtsanwalt) die Kündigung ausspricht, muss eine Vollmachtsurkunde im Original beigelegt werden (§ 174 BGB). Ohne Vollmacht kann die Kündigung zurückgewiesen werden.

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (LG Berlin II, 18.04.2024 - Az: 65 S 172/23; LG München I, 28.02.2020 - Az: 14 S 12060/19; BGH, 17.03.2010 - Az: VIII ZR 70/09). Hierzu muss der Vermieter den Eigenbedarf detailliert und konkret begründen. Es reicht nicht aus, pauschal auf Eigenbedarf hinzuweisen. Es sind folgende Angaben erforderlich:

• Wer benötigt die Wohnung? Der Vermieter muss angeben, für welche Person der Eigenbedarf geltend gemacht wird (z. B. für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige).
• Warum wird die Wohnung benötigt? Der Vermieter muss den konkreten Bedarf nachvollziehbar darlegen (z. B. Umzug wegen Arbeitsplatznähe, Familienzuwachs, Pflege eines Angehörigen).

Die Begründung muss individuell auf die Wohnung und die Lebenssituation der betreffenden Person zugeschnitten sein und der Kündigungsgrund so bezeichnet werden, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann.

Die Kündigung gilt nur dann als wirksam zugestellt, wenn sie dem Mieter tatsächlich zugegangen ist.

Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Wohndauer des Mieters.

Der Vermieter ist weiterhin dazu verpflichtet, den Mieter in der Eigenbedarfskündigung auf dessen Recht zum Widerspruch hinzuweisen. Der Hinweis muss schriftlich erfolgen und dem Mieter mitteilen, dass er Widerspruch einlegen kann, wenn der Eigenbedarf für ihn eine unzumutbare Härte darstellt.

Die Kündigung muss an alle Hauptmieter adressiert werden, die im Mietvertrag aufgeführt sind. Wird ein Mieter übergangen, ist die Kündigung unwirksam.

Bei mehreren Vermietern müssen alle die Kündigung unterzeichnen, es sei denn, einer ist ausdrücklich bevollmächtigt.

Der Vermieter sollte vor Ausspruch der Kündigung sicherstellen, dass kein vertraglicher oder gesetzlicher Kündigungsausschluss vorliegt (z.B. befristeter Mietvertrag; Verzicht auf Kündigung für eine bestimmte Zeitspanne im Mietvertrag).

Was muss der Mieter bei einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung beachten?

Ist der Eigenbedarf unberechtigt, so kann der Mieter in aller Regel in der Wohnung bleiben. Die Beweislast für den Eigenbedarf trägt der Vermieter. Ist der Mieter bereits ausgezogen und stellt sich die Kündigung im Nachhinein als unberechtigt heraus, so ist der Vermieter dem Mieter zum Schadensersatz verpflichtet. Grundsätzlich kommen als Schaden alle mit der unberechtigten Kündigung zusammenhängenden Kosten wie Umzugskosten, Kosten einer notwendigen Einrichtung, etc. infrage.

Zum Schaden gehört auch eine etwaige Differenz zwischen der Miete in der neuen und in der alten Wohnung für einen Zeitraum von bis zu 4 Jahren. Hier muss sich der Mieter jedoch bemühen, eine im Zuschnitt und Standard der gekündigten Wohnung ähnliche Wohnung zu einem vergleichbaren Mietpreis anzumieten.

Ebenfalls zum Schaden gehören die Kosten des Rechtsstreits oder Aufwendungen, die zum Nachweis führten, dass die Eigenbedarfskündigung unberechtigt war.

Ein Schadenersatzanspruch besteht ebenfalls dann, wenn der Eigenbedarf entfällt, bevor die Kündigungsfrist abgelaufen ist und der Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfs nicht informiert wurde oder wenn der Vermieter den Eigenbedarf zurückzieht, nachdem vom Mieter ein neuer Mietvertrag unterschrieben wurde.

Was sollte der Mieter bei einer gerechtfertigten Eigenbedarfskündigung tun?

Auch wenn die Eigenbedarfskündigung auf den ersten Blick gerechtfertigt erscheint, sollte der Mieter sicherstellen, dass sie den gesetzlichen Anforderungen entspricht (s.o.) und der Eigenbedarf tatsächlich vorliegt.

Wenn die Kündigung gerechtfertigt ist, hat der Mieter die Pflicht, sich rechtzeitig um eine neue Wohnung zu bemühen. Für den Fall von späteren Streitigkeiten sollten diese Bemühungen dokumentiert werden.

Der Mieter kann bei einer berechtigen Eigenbedarfskündigung prüfen, ob er gegen die Kündigung Widerspruch wegen Härtefällen (§ 574 BGB) einlegen kann. Härtefälle könnten sein:

• Hohes Alter des Mieters;
• Schwerwiegende Krankheiten;
• Schwierige Wohnungssituation (z. B. unzumutbare Alternativwohnungen);
• Familiäre oder berufliche Bindungen an die Wohnung.

Dabei müssen sich die Konsequenzen, die für den Mieter mit einem Umzug verbunden wären, deutlich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten abheben, um als tauglicher Härtegrund in Betracht zu kommen.

Der Widerspruch muss schriftlich und rechtzeitig (spätestens zwei Monate vor dem Ablauf der Kündigungsfrist) erfolgen.

Gerade bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte im Streitfall verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen, Beweisangeboten besonders sorgfältig nachzugehen sowie den daraus resultierenden Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen. Macht ein Mieter derart schwerwiegende gesundheitliche Auswirkungen eines erzwungenen Wohnungswechsels geltend, müssen sich die Gerichte bei Fehlen eigener Sachkunde mittels sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen für den Mieter mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad zu erwartende Gesundheitsbeeinträchtigungen erreichen können und mit welcher Wahrscheinlichkeit dies eintreten kann. Erst dies versetzt die Gerichte in einem solchen Fall in die Lage, die Konsequenzen, die für den Mieter mit dem Umzug verbunden sind, im Rahmen der nach § 574 Abs. 1 BGB notwendigen Abwägung sachgerecht zu gewichten (BGH, 15.03.2017 - Az: VIII ZR 270/15).

Der Mieter kann zudem versuchen, mit dem Vermieter eine einvernehmliche Lösung zu finden, um mehr Zeit für die Wohnungssuche zu gewinnen oder Unterstützung für den Umzug zu erhalten, indem beispielsweise eine verlängerte Räumungsfrist oder eine Umzugskostenbeteiligung vereinbart werden kann, wenn im Gegenzug auf eine rechtliche Überprüfung der Kündigung verzichtet wird. Denn wenn sich der Mieter sperrt, muss der Vermieter ansonsten Räumungsklage erheben, was auch dazu führt, dass die Eigenbedarfskündigung einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen wird.

Schadensersatz, wenn nach der Eigenbedarfskündigung ausgezogen wurde?

Kündigt ein Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarf, so muss nicht nur der Eigenbedarf begründet werden - der Vermieter ist auch dazu verpflichtet, seinen Mieter zu informieren, wenn der Eigenbedarfsgrund entfallen sollte. Wird dies unterlassen, kann der Vermieter gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig sein - dies betrifft dann nicht nur die Kosten für den Umzug, sondern auch eine ggf. bestehende Mietdifferenz zwischen der alten und neuen Miete (AG Waiblingen, 15.01.2019 - Az: 9 C 1106/18).

Hat sich ein Mieter einer Eigenbedarfskündigung gebeugt und ist ausgezogen, so ist der Vermieter dem ehemaligen Mieter zu Schadenersatz verpflichtet, wenn sich zu einem späteren Zeitpunkt herausstellt, dass der Eigenbedarf vorgeschoben war (AG München, 04.07.2003 - Az: 433 C 6556/03). Der Schadensersatzanspruch umfasst die tatsächlich entstandenen Umzugskosten, die doppelte Mietbelastung aber auch die Mietdifferenz zwischen der bisherigen und der neuen Miete, wenn die neue Miete über der bisherigen liegt. Die Mietdifferenz kann der Mieter für 3 ½ Jahre geltend machen (AG Coesfeld, 01.10.2019 - Az: 4 C 156/19).

Einen nachträglichen Wegfall des Eigenbedarfs muss der Vermieter plausibel begründen, um den Verdacht des vorgetäuschten Eigenbedarfs zu entkräften. Denn in einem solchen Fall kann der Mieter den fehlenden Selbstnutzungswillen nicht darlegen bzw. nachweisen. Daher ist es zunächst Aufgabe des Vermieters die Gründe des nachträglichen Wegfalls des Eigenbedarfs plausibel vorzutragen (AG Münster, 17.01.2014 - Az: 61 C 568/13).

Anbietepflicht bei Freiwerden einer vergleichbaren Wohnung nach der Eigenbedarfskündigung

Der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter muss dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist anbieten, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet. Anderenfalls ist die ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam.

Zur ordnungsgemäßen Erfüllung der Anbietpflicht muss der Vermieter den Mieter über die wesentlichen Bedingungen einer Anmietung (Größe und Ausstattung der Wohnung sowie Mietkonditionen) informieren (BGH, 13.10.2010 - Az: VIII ZR 78/10).

Schadensersatz wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf auch bei Räumungsvergleich?

Da die Beteiligung des Mieters an einem Räumungsvergleich im Falle einer Eigenbedarfskündigung regelmäßig nicht aus freien Stücken erfolgt, sondern um den Schaden zu begrenzen, und zu diesem Zeitpunkt regelmäßig noch kein Anlass besteht, über einen Schadensersatzanspruch wegen Vortäuschung des geltend gemachten Eigenbedarfs nachzudenken, vermag die Beteiligung des Mieters an einem Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang nicht ohne weiteres zu unterbrechen.

Hinzu kommen muss vielmehr, dass damit auch der Streit über den vom Vermieter behaupteten, vom Mieter in Abrede gestellten Eigenbedarf beigelegt wird bzw. mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden soll.

Voraussetzung für den Schadensersatzanspruch ist damit, dass zwischen der Pflichtverletzung des Vermieters und dem Auszug des Mieters ein Kausalzusammenhang gegeben ist.

Ob eine vergleichsweise Einigung zur Unterbrechung des Zurechnungszusammenhangs zwischen vorgetäuschten Eigenbedarf und dem bei dem Mieter eingetretener Schaden führt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Hierbei kommt es insbesondere darauf an, welchen Sachverhalt die Vertragsparteien als feststehen zu Grunde gelegt haben, ob sie durch gegenseitiges Nachgeben nur den Streit hinsichtlich der Schlüssigkeit und der Beweisbarkeit des Eigenbedarfs oder auch den Streit darüber beseitigen wollten, ob die vom Vermieter behauptete Bedarfslage besteht und ob sie nur vorgetäuscht war.

Entscheidungserheblich ist mithin, ob die Parteien durch den Abschluss des Räumungsvergleichs einen Schlussstrich unter die bisherige Vertragsbeziehung gezogen haben, mit der Folge, dass der Mieter mit Schadensersatzansprüchen ausgeschlossen wird, oder ob der Bestand des Eigenbedarfs gewissermaßen als Geschäftsgrundlage für die Räumungsbereitschaft des Mieters anzusehen ist, mit der Folge, dass der Vermieter auf Schadensersatz haftet, wenn der Eigenbedarf in Wirklichkeit nicht besteht (AG Pfaffenhofen/Ilm, 27.11.2020 - Az: 1 C 128/19).